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商业地产开发转型“轻资产”正当时

近来，以万达、万科为代表的开发商告别传统开发模式，纷纷开启了商业地产轻资产运营模式。

很久以来，城市综合体自我开发管理是开发商惯有的操作方式，尤以万达商业在全国各地兴建的万达广场为代表。这种集投资、建设、管理等于一体的运营方式，固然能够以住房销售收入贴补商业地产部分，但是毫无疑问这种模式会沉淀较多的资金，并影响到企业的资金链。

而在国外，成熟的商业地产运营模式早已经告别“重资产”，并进入了“轻资产”运营时代，因此业内人士纷纷建议，为了商业地产的更好发展，应该推出轻资产运营模式，即在城市综合体或者商场兴建之前与相关机构合作，构思设计好综合体未来的发展方向，一起开发，最终将其推向REITs。

领军企业万达不久前启动了轻资产运营模式，即万达广场由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万昭苏乳菀达广场品牌。

而万科商业地产也表示，互联对购物中心的冲击巨大。而万科总裁郁亮也表示，万科商业地产将“轻资产”运营，并将会像住宅一样成为万科的一个主要业务。据悉，万科不会沿用传统开发模式，未来的盈利模式会直接建立在移动互联的基础之上。

万达与万科同时向商业地产轻资产模式转型在行业内引发热议，知名企业商业地产的新探索能否一帆风顺？其他开发商是否会持续跟进？在轻资产运营过程中又应该注意些什么？

商业地产的新转型

万达的轻资产运营模式，好处在于没有任何房地产的销售行为，主要靠租金获得长期稳定的租金流。

万达商业地产此前公布，其分别与中国光大控股有限公司的附属公司光大安石北京房地产投资顾问有限公司等四家机构拟投资240亿元，建设约20余座万达广场。对此，业内认为万达开始了“轻资产”运营新模式。

中国商报就此事联络万达方面，对方给予肯定的答复。

万达此番进行“轻资产”新模式改造，并非是一时心血来潮的突发奇想。从以下几个数据能看出万达商业地产的转型轨迹。从万达了解到，去年万达商业地产新开业24个万达广场，累计开业109个万达广场，商业地产总租金收入116.8亿元，其中万达广场租金110.8亿元，同比增长30.5%。

王健林表示：“最近几年，万达非房地产的各项收入增幅均大大高于房地产销售收入增幅，这是一个很好的现象。万达广场租金收缴率100%，连续第二年达到100%。”

“重运营、轻资产”已经成为众多房地产企业的共识。随着市场的进一步深度调整，以及开发商资金链的紧绷，行业利润空间逐渐被压缩，转型已经成为众多房地产企业必须要迈出的一步。万达商业在转型的过程中选择了轻装上阵，致力于住宅市场的万科也选择了与互联相通的转型发展方向，这两家龙头企业的示范带头作用不容小觑。

在谈到商业地产转型问题时，王健林表示首先要力推轻资产模式。“过去万达成功靠的是城市综合体，建一个万达广场，旁边配建一些公寓、写字楼、商铺用来销售，通过房地产销售产生的现金流来投资持有万达广场，这是重资产模式。现在万达要推一直角荚蒾种轻资产模式，就是万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务系统都由万达自己做，使用万达广场品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成。”

王健林所阐述的轻资产运营模式，好处在于没有任何房地产的销售行为，主要靠租金获得长期稳定的租金流。因此，房地产企业在发展过程中将不受楼市起伏变化，以及房价高低等因素影响。用王健林的话来说，就是“经济周期熨平了，使收入更加稳定”，这是目前国ACR发泡加工助剂 5.0~8.0外常用的商业地产操作模式。

从万达方面了解到，目前万达商业地产正与海内外多家投行、保险以及基金进行商务洽谈。据悉，万达将于2017年开业的40家轻资产万达广场合同已经签署。

稳定现金流是关键

在现阶段，中国的房地产市场上缺少具有“能产生稳定现金流”的投资性物业。

如今的商业地产更加注重企业资产流动性的比重，为了抵抗外部的市场风险，有效利用资源并快速发展，商业地产的轻资产化在这种背景下显得尤其重要。

世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟在接受中国商报采访时认为：“目前在中国市场上，只有少数几家开发商在进行轻资产运行。但是轻资产运营在国外已经很成熟，其中以凯德模式最为盛行。”据悉，凯德模式为集运营与投资于一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理，在投资的开始阶段已经设定好投资退出的机制，这是一条完整的产业链。

此外，目前中国的商业地产领域还存在着以运营商为核心、投资机构作为财务投资人的类资管模式及以投资机构为核心、运营机构作为受托管理人的基金模式。

这三种轻资产模式是未来中国商业地产的大致发展方向。其实无论中国商业地产轻资产运营往何处发展均要解决好一个关键问题——如何打造稳定的现金流。

为了解决现金流的问题，许多商业地产运营商选择“租售并举”的模式，但这种模式的成功要依靠强大的资金实力、稳健的财务报告以及良好的市场收益。

陈仲伟指出，在现阶段，中国的房地产市场上缺少具有“能产生稳定现金流”的投资可能需要外部脱模剂性物业。“许多公司将财报和账面做得非常漂亮，但是仔细调查研究之后会发现，没有几家房地产公司拥有能够产生稳定现金流的商业物业。”陈仲伟认为，“能够拥有稳定的现金流”恰恰是最终完成REITs的关键，也是轻资产运营的重要环节。

陈仲伟还指出，“有很多开发商持有投资性物业，但是投资性物业并不都是能产生稳定现金流的。一个能提供稳定现金流的物业并不容易运营。”

“国外许多商业地产最终是奔着REITs去的，如果最终无法实现，则在商业物业运营成熟之后，持有人会将商业物业、写字楼等打包出售。”陈仲伟表示，目前中国没有真正意义上的REITs。

轻资产破题高融资成本

在众多商业地产寻找转型机遇的当下，应该引导社会资金朝更健康的房地产投资模式靠拢。

日前，房地产开发商的融资成本越来越高，单纯的持有型商业地产商无法实现类似住宅地产的资金高效运转模式。万达和万科率先开启了“轻资产”的运银叶巴豆营模式，似乎寻找到了解决问题的方法。

对外经贸大学经贸系主任梁蓓在接受中国商报采访时认为，从长远发展角度看，在众多商业地产寻找转型机遇的当下，应该引导社会资金朝健康的方向发展。梁蓓此前一直倡导建立健康的资本退出机制。

梁蓓认为，开发商与机构合作投资商业物业之前，应该设计好商场的定位、升值空间、盈利点。然后通过租金、业态结构等的调整，让商业物业在资本市场上体现潜在价值，找到合理的价格定位，为最后的退出找到一个升值空间。她认为，这是资本载体的战略性投资转移。

相比较国外成熟的金融操作模式，国内的融资渠道以及机构规模难以支持大量的商业地产项目迅速实现轻资产化运营。在重资产或者轻资产的探索过程中，企业应该根据外部的发展环境以及企业自身的运营水平考虑战略性的选择。业内人士认为，无论是重资产还是轻资产都不存在谁优谁劣的问题，这是一个企业长期发展的选择性问题。

而中国指数研究院华东分院研究总监高院生则认为，例如：我们在1些行业比较有影响力的B2B站上发现有1些未经授权贸易商宣称是杜邦的官方渠道随着房地产行业的深度调整，行业利润空间被压缩，转型已成为房企顺势而为迈出的关键一步，“重运营、轻资产”也将成为众多房企的共识。

来源：中国商报

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